Vous envisagez l’achat d’un appartement dans une copropriété mais vous ne connaissez pas très bien le mode de fonctionnement et à quoi cela vous engage. Voici quelques pistes de réponse.

1/ Copropriété forcée, parties privatives, parties communes, quotité, acte de base qu’est-ce que c’est ?

Lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété, il faut distinguer d’une part :

• les parties privatives qui correspondent à votre appartement, votre cave, etc… dont vous seul avez l’usage ;
• les parties communes qui sont les murs extérieurs, le toit, l’ascenseur, les escaliers, les halls, etc… dont l’ensemble des copropriétaires a l’usage ou qui touchent à la structure même du bâtiment. Ces parties appartiennent en indivision à tous les propriétaires d’un lot privatif. On parle alors de copropriété forcée.

Puisqu’il est de l’intérêt de tous les copropriétaires de maintenir le bien en bon état, chaque propriétaire d’un lot privatif doit intervenir dans les frais de fonctionnement et d’entretien des parties communes.

Cette intervention est déterminée selon une proportion définie par un géomètre, dès la construction de l’immeuble, en tenant compte de l’importance du lot privatif par rapport aux autres. Cette quotité est précisée dans un acte notarié appelé « acte de base » et est exprimée en millièmes.

Exemple : Si l’acte de base indique qu’il a été attribué à votre appartement 500/10.000èmes, cela signifie que si la copropriété dépense 10.000€, votre contribution dans cette dépense sera de 500€.

L’acte de base est un premier document important, il reprend les statuts de la copropriété. Lorsque vous achetez un bien régi par un acte de base, vous acceptez inconditionnellement les termes de l’acte de base et toutes les obligations, servitudes, restrictions qu’il contient. Il est donc important de le lire attentivement.

2/ Le syndic, l’assemblée générale

Il s’agit d’une personne chargée de la gestion de la copropriété. Le syndic sera votre personne de contact pour toute question concernant la gestion de la copropriété.

Il établit chaque année les comptes de la copropriété et organise une assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée générale vérifie les comptes, peut prendre des décisions concernant un projet de rénovation, détermine le montant et de la périodicité des provisions et appels de fonds en vue de futurs travaux, etc...

Une assemblée générale peut aussi avoir lieu à tout moment si les besoins de la copropriété le nécessitent.

3/ Les renseignements d’usage, fonds de roulement, fonds de réserve…

Lors de la vente d’un lot privatif, le vendeur, l’agent immobilier ou le notaire doivent interroger le syndic afin d’obtenir diverses informations financières ou générales importantes, dont notamment :

• le montant du fonds de roulement: il s’agit du montant destiné à couvrir les frais quotidiens de la copropriété, par exemple : assurance, électricité des communs, nettoyage des communs, etc… ;
• le montant du fonds de réserve: il s’agit du montant destiné à couvrir des frais exceptionnels, par exemple: rénovation du toit, remplacement d’un ascenseur, etc… ;
• le relevé des éventuelles procédures judiciaires en coursà l’initiative ou à l’encontre de la copropriété ;
• les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années: cela vous permet de prendre connaissance de décisions importantes adoptées par la copropriété et qui vous engageront dès que vous aurez acheté le bien : exemple : contracter un crédit en vue de la rénovation de la façade, etc…
• les décomptes périodiques des charges des deux dernières années et le dernier bilan de l’assemblée générale: cela vous donnera un aperçu du montant des charges et du montant des provisions qui vous seront demandées par le syndic afin d’alimenter les fonds de la copropriété.

Il est important que vous preniez connaissance de ces informations avant de signer un compromis ou même, idéalement, une offre afin que vous ayez un aperçu général de la situation de la copropriété et des charges que vous devrez supporter.

4/ Lors de la signature de l’acte…

Après la signature de l’acte d’achat, le notaire communiquera l’identité du nouveau propriétaire au syndic.

Sauf autre accord, l’acquéreur supportera les charges à compter du jour où il devient propriétaire, c’est-à-dire à la date de signature l’acte authentique. Cependant, le décompte précis sera généralement établi par le syndic lorsqu’il clôture (annuellement) les comptes de la copropriété. S’il s’avère que l’acquéreur ou le vendeur ont versé des provisions trop importantes, il leur remboursera le surplus. Si à l’inverse, les provisions n’étaient pas suffisantes, il réclamera la différence.

N'hésitez pas à vous renseigner auprès de notre étude, pour toute information complémentaire.